Disposizioni urgenti in materia fiscale (DL 17.6.2025 n. 84)
Novità apportate in sede di conversione nella L. 30.7.2025 n. 108
Plusvalenze da diritti reali immobiliari
L’art. 1 co.1 bis del DL 84/2025, inserito in sede di conversione in legge, contiene una norma di interpretazione autentica dell’art. 67 co. 1 del TUIR, in relazione alla tassazione come redditi diversi delle plus valenze derivanti delle cessioni/costituzioni di diritti reali immobiliari da parte di soggetti non imprenditori.
Nuovo art. 67 Tuir
L’art. 1 co. 92 della L. 213/2023, con decorrenza dall’1.1.2024, ha innovato la disciplina delle plusvalenze immobiliari, sancendo un diverso trattamento impositivo tra gli atti di:
- cessione a titolo oneroso di beni immobili e di diritti reali immobiliari, che continuano a ricade re nella lett. b) dell’art. 67 co. 1 del TUIR, con conseguente tassazione solo oltre il quinqu ennio (salve talune eccezioni) o in ragione della natura dei beni ceduti (terreni edificabili);
- costituzione degli altri diritti reali di godimento, che rientrano nella successiva lett. h) e, quindi, generano redditi diversi a prescindere dal periodo di possesso precedente e dalla natura dell’immobile ceduto.
Quando la costituzione di un diritto reale di godimento ricade nell’art. 67 co. 1 lett. h) del TUIR, inoltre, la differenza tra l’ammontare percepito nel periodo d’imposta e le spese specificamente inerenti alla produzione del reddito deve essere assoggett ata a tassazione IRPEF progressiva, senza possibilità di accesso all’imposizione sostitutiva del 26%.
Questo nuovo assetto dell’art. 67 del TUIR ha ben presto generato criticità interpretative, in quanto, dal punto di vista civilistico, la distinzione tra “cessione” di diritti reali e “costituzione” dei medesimi è utt’altro che Il DL 84/2025 convertito ha quindi fornito l’interpretazione autentica della norma, stabilendo che il co. 1 dell’art. 67 del TUIR si interpreta nel senso che “il reddito derivante dalla concessione di usufrutto o dalla costituzione di altri diritti reali di godimento su un bene immobile costituisce un reddito diverso imponibile ai sensi della lettera h) dello stesso comma 1 quando il soggetto disponente mantiene un diritto reale sul bene immobile, mentre si qualifica come plusvalenza, tassabile ai sensi delle lettere b) e b bis) del comma 1 al ricorrere delle condizioni temporali ivi previste, se il disponente si spoglia contestualmente e integralmente di ogni diritto reale sul bene”.
In pratica, in base alla nuova norma di interpretazione, se a seguito dell’operazione concernente il diritto reale:
- il diritto reale oggetto del negozio cessa totalmente, si avrà una “cessione” che rientranella lett. b) dell’art. 67 co. 1 del TUIR;
- persiste in capo al disponente un diritto reale sul bene oggetto del negozio, si avràuna “costituzione” che rientra nella lett. h) dell’art. 67 co. 1 del TUIR.
Ne dovrebbe derivare, ad esempio, che:
- l’atto con cui un soggetto aliena la pr oprietà di un immobile, di cui i cessionari siintestano l’uno l’usufrutto e l’altro la nuda proprietà, rientra integralmente nella lett. b) dell’art. 67 co. 1 del TUIR, in quanto il dante causa si spossessa integralmente del diritto (diversamente da quant o affermato dall’Agenzia delle Entrate nella risposta a interpello 14.5.2025 n. 133);
- l’atto con cui viene ceduta la sola proprietà superficiaria di un fabbricato già edificato rientra nella lett. h) dell’art. 67 del TUIR, in quanto il dante causa mantie ne la titolarità del suolo (coerentemente con quanto affermato dall’Agenzia delle Entrate nella risposta a interpello 13.5.2025 n. 129).
Trattandosi di norma di interpretazione autentica espressamente qualificata come tale, essa
ha portata retroattiva (ar t. 1 della L. 212/2000).